Hvem gjør Hva, Hvordan, og Hvor mye koster det?
Å stå i startgropa for et potensielt nytt byggeprosjekt kan være temmelig uoversiktlig og skremmende. Mange gjør det bare en gang i livet og byggebransjens skrevne og uskrevne regler kan virke overveldende for en nybakt tiltakshaver.
Det er lett å assosiere et byggeprosjekt med stillaser, gravemaskiner, hammer og spiker, men lenge før spaden stikkes i jorda kommer skissepapir, blyant, søknader, og kontrakter.
Hvem er de viktigste aktørene i et byggeprosjekt?:
- Du er selv den viktigste aktøren (i tillegg til resten av familien din).
- I denne sammenhengen kalles du: tiltakshaver/ byggherre/ huseier/ kunde/ oppdragsgiver (kjært barn har mange navn).
- Arkitekten: har ofte en sentral rolle i byggeprosjektet og kan koordinere de fleste øvrige aktører frem til byggestart.
- Andre relevante aktører er:
- Naboer – det kan komme som en overraskelse at naboene har inflydelse over hva du kan gjøre på din egen tomt.
- Byggesaksbehandler – likeså har kommunale saksbehandlere makt til å si ja eller nei, med loven i hånd.
- Andre høringsinstanser – i mer kompliserte saker kan for eksempel byantikvaren, fylkeskommunen, eller andre regnes som part i saken.
- Entreprenør: kommer ofte inn på et senere tidspunkt hvis du bruker arkitekt.
- En del entreprenørfirma tilbyr også arkitekttjenester.
- Dessuten koordinerer gjerne en hovedentreprenør underentreprenører og selve byggeprosessen.
Hva er rammene for prosjektet?
I samarbeid med arkitekten defineres oppdragets omfang:
- Størrelse, romprogram, funksjonskrav, kvalitetskrav, budsjett, osv.
- Fremdriftsplan for ulike faser (må ofte tilpasses underveis).
- Honorar og samarbeidsavtale mellom deg og arkitekten.
Hvordan gjennomføres prosjektet?
Når rammene er avklart så starter prosjektarbeidet. De fleste prosjekter skal gjennom disse milepælene:
- Tegningsproduksjon
- Skissemessige løsningsforslag, utvikles videre til fagmessig utførte tegninger.
- Søknadsarbeid
- Søknad om byggetillatelse omfatter nabovarsling og søknad i ett eller flere trinn.
- Kontrahering
- Utsending på anbud og innhenting av tilbud fra aktuelle entreprenører.
- Detaljprosjekt
- Videre detaljering av prosjektet og arbeidstegninger er vanligvis nødvendig.
- Igangsetting
- Selve byggefasen varer frem til overtagelsen og ferdigattest.
Hvor mye koster alt dette?
Et grovt anslag på hva du må regne med:
- Byggekostnaden avgjøres av mange faktorer, men en tommelfingerregel er 35.000,- per nye kvadratmeter.
- Arkitekttjenester for hele prosessen fra start til slutt skal ligge på ca. 5% av byggekostnaden.
- Den reelle kostnaden kan avvike fra dette.
Det starter med Hvorfor
Eller, for å si det på en annen måte:
Hvilke utfordringer skal Byggeprosjektet løse?
- Huset dere bor i er for lite for den nye familien.
- Endringer i livssituasjonen gjør at boligen ikke lenger ‘passer’.
- Dere har kjøpt et oppussingsobjekt.
- Dere har kjøpt en tomt.
- Dere trenger en bedre tilpasset bolig.
Svarene på Hvorfor er like unike og varierte som tiltakshavere selv og det finnes ingen fasit. Men, felles for dem alle:
Det finnes noe i dagens bosituasjon som ikke er tilfredsstillende.
En god bolig skal møte mange ønsker og behov.
- Planløsningen skal være funksjonell og tilpasset familiens logistikk.
- Rommene skal oppleves gode å være i, med nok lys og luft.
- Huset skal støtte opp om familiens trivsel og identitet.
- Kostnadene må tilpasses familiens økonomi, de fleste jeg jobber med forventer seg en optimal nytte for pengene.
Hvordan komme deg raskt og effektivt til ønskesituasjonen?
Første trinn er å avtale et møte med en eller flere aktuelle arkitekter. Når du har bestemt deg for arkitekt og dere har avklart rammebetingelsene for prosjektet, da er dere godt i gang.
- Prosjektet konkretiseres mer om mer, fra de første idéene, via illustrerende konseptskisser, til fagmessig utførte tegninger som kan presenteres for naboer og kommune.
- Med mindre du allerede vet hvem som skal bygge, eller du tenker å stå som selvbygger, er det ofte hensiktsmessig å søke om rammetillatelse. Prosjektet skal nabovarsles og eventuelle merknader eller avvik fra gjeldende regelverk må håndteres før søknaden sendes inn til kommunal behandling.
- Når saken er behandlet og godkjent er det på tide å skaffe håndverkere til å gjennomføre byggingen. Informasjon om prosjektet sendes ut til aktuelle entreprenører og anbud vurderes før kontraktsinngåelse.
- Før byggestart avklares detaljer og det utarbeides arbeidstegninger, gjerne i samråd mellom valgt entreprenør, arkitekt og tiltakshaver.
- Selve byggefasen starter vanligvis med grunnarbeider (graving, riving, fundamentering, osv.). Ellers må de ulike fag koordineres på stedet, gjerne i flere etapper. Avhengig av kompleksitet og størrelse på tiltaket inngår ofte elektriker, rørlegger, snekker, murer, maler, og ofte er det krav om uavhengig kontroll av våtrom og/eller lufttetthet.
Prosjektet kan avsluttes når ferdigattesten er gitt og dere har tatt i bruk de nye arealene.
Det er vanskelig å anslå fremdriften på forhånd fordi det avhenger av om det oppstår komplikasjoner underveis.
Noen eksempler på komplikasjoner som kan forsinke prosessen:
- Naboer har merknader eller klager på vedtaket.
- Kommunen har innvendinger eller avslår saken.
- Saken påklages til Statsforvalteren.
- Det tar tid å finne entreprenør med ledig kapasitet.
Normalt skal det ikke medføre vesentlig økte kostnader, men det kan komme noe tilleggskost i form av økte gebyrer og tidsbruk.
Ofte er det hensiktsmessig å jobbe med fastprisavtale, fordi det gir en god forutsigbarhet. Alternativet er at man betaler for de timene som faktisk brukes på ditt prosjekt. En avtale bør uansett ikke være bindende utover det arbeidet som allerede er gjennomført.
En erfaren arkitekt vil kunne veilede deg gjennom hele prosessen, avklare omfang, styre utenom eller håndtere komplikasjoner, og tilpasse prosjektet underveis.
Ta gjerne kontakt for en uforpliktende evaluering av ditt prosjekt.
